Coluna: A utilização da usucapião extrajudicial para regularização de imóveis por Cristiano Meneghetti

Imagine a seguinte situação: Você adquire um imóvel por meio de um contrato de gaveta, ou seja, não é lavrada a escritura no cartório de imóveis. Passados muitos anos dessa compra, recebe uma notificação judicial de uma terceira pessoa alegando ser a legítima proprietária do imóvel ou até mesmo parentes reivindicando o bem. Complicado, não?

Trata-se de uma situação muito comum, considerando que o Brasil possui inúmeras famílias residindo em imóveis cuja documentação não está atualizada e regularizada. Dessa forma, visando conferir a propriedade aos legítimos possuidores desses bens, desde março de 2016, com a entrada em do art. 216-A na Lei de Registros Públicos, é possível que o interessado busque o reconhecimento da sua propriedade imobiliária direto nos cartórios, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. Este procedimento foi denominado de usucapião extrajudicial ou administrativo.

Mas afinal, quando é possível fazer a solicitação de usucapião extrajudicial? A solicitação de usucapião extrajudicial é possível, basicamente, quando uma pessoa, ao exercer a posse mansa e pacífica de um imóvel por certo período de tempo, requer a declaração da aquisição da propriedade. Alguns dos exemplos são a posse durante o período de 5, 10 ou 15 anos.

Importante esclarecer que o tempo de posse acima pode ser contabilizado com o dos antigos possuidores, ou seja, se fulano residiu no imóvel por 3 anos, de forma mansa e pacífica e vendeu para ciclano, que residiu por 7 anos, também de forma mansa e pacífica, somando-se a posse de ambos, teremos 10 anos, trata-se da cadeia possessória. Assim, no caso hipotético acima, seria cabível o pedido de usucapião extrajudicial alegando tempo de posse de 10 anos.

O primeiro passo a ser feito para dar entrada no pedido de usucapião administrativo é buscar um advogado especializado no assunto, que irá orientá-lo em relação à documentação necessária, além de elaborar o requerimento administrativo, ato necessário perante o cartório de imóveis.

O que deve instruir o pedido de Usucapião Extrajudicial? São quatro documentos fundamentais e necessários que devem instruir o pedido, conforme relacionado abaixo:

Ata notarial: elaborada pelo tabelião de notas, que atestará o tempo de posse do postulante, bem como de toda a cadeia possessória para que fique devidamente comprovada a posse e o direito à aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião.

Planta e memorial descritivo: elaborada por engenheiro ou arquiteto.

Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse (compromisso/recibo de compra e venda, cessão de direitos, procuração pública, etc), ou seja, são documentos idôneos que comprovem o tempo da posse do imóvel.

Certidões negativas: Essas certidões têm por objetivo comprovar que o requerente não demanda o imóvel judicialmente (ou é demandado por ele).

Após a lavratura da Ata Notarial, o Advogado precisa elaborar o requerimento ao Registro de Imóveis, que é similar a uma petição inicial, no qual constarão informações como a modalidade de usucapião, a origem e as características da posse, benfeitorias, qualificação de toda cadeia possessória, tempo de posse, número da matrícula ou informação de que não se encontra matriculado e o valor atribuído ao imóvel.

O prazo para a conclusão do procedimento pode variar entre 90 a 120 dias. Trata-se de um procedimento muito mais célere que a usucapião judicial, que demora em torno de 3 a 5 anos. Em relação aos custos, o ato é tabelado de acordo com o valor declarado do imóvel a ser usucapido. Dessa forma, necessário consultar a tabela de emolumentos disponibilizada no site do Tribunal de Justiça do Amazonas ou no próprio Cartório.

Ademais, caso o Cartório de Imóveis indeferida o pedido de registro, não há perda do trabalho realizado, pois é possível remeter toda a documentação ao Poder Judiciário para que decida a questão. Em Manaus foi criada a Vara de Usucapião e Conflitos Agrários da Comarca de Manaus, especializada nesse tipo de demanda.

Portanto, conclui-se que é um procedimento seguro e que dá maior celeridade a regularização de imóveis, além de ser uma ótima possibilidade para sair da via judicial. Por fim, essa nova ferramenta visa contribuir para desafogar consideravelmente o judiciário.