Coluna: Adjudicação compulsória extrajudicial: inovação em prol da sociedade. Por Cristiano Meneghetti

Apesar do nome difícil, trata-se de uma nova ferramenta trazida pela criação do art. 216-B da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), cuja finalidade é a regularização imobiliária, sem a necessidade de uma ação judicial. Esse procedimento pode ser realizado diretamente no Cartório de Imóveis, garantindo, assim, celeridade e maior segurança a quem adquire imóvel através da promessa de compra e venda.

É comum que numa transação imobiliária, as partes celebrem o “contrato de compra e venda”, porém não levem o documento para o registro no Cartório de Imóveis. Isto gera um problema ao comprador, uma vez que, o contrato de promessa de compra e venda possui natureza pessoal. Assim, só adquire a natureza de direito real (propriedade) se levado a registro nos cartórios de imóveis. Sem essa formalidade, o comprador detém apenas a “posse”, mas não a “propriedade” do imóvel, já que “quem não registra não é dono”.

Diante disso, surge a adjudicação compulsória, cabível quando houver recusa em assinar a escritura ou algum impedimento para que se obtenha esse documento, como o falecimento do vendedor ou quando não for possível localizar o vendedor para realizar a outorga. Logo, a adjudicação compulsória extrajudicial tem a finalidade de possibilitar a obtenção da escritura pública definitiva, possibilitando, assim, o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

Antes de a lei 14.382/22 ser sancionada, para obter o registro do imóvel, era necessário que o proprietário do imóvel ajuizasse uma ação de adjudicação compulsória. Ao final, o juiz expede a chamada carta de adjudicação e determina o registro da propriedade do imóvel junto ao registro de imóveis.

Contudo, agora é possível realizar todo esse procedimento em cartório, mediante o preenchimento de alguns requisitos: 1) A existência de uma promessa de compra e venda; 2) a inexistência de previsão do direito de arrependimento no contrato; e 3) existência de recusa ou impedimento para obtenção da escritura.

O procedimento só é válido para imóveis que possuam registro (matrícula) no Cartório de Imóveis, ou seja, imóveis que não tenham matrícula não podem ser objeto da adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial. Outro ponto positivo é que não há prazo para ingressar com pedido, ou seja, poderá ser realizado a qualquer tempo. Contudo, é importante buscar a regularização o quanto antes, evitando, assim, problemas futuros.

A lei exige a atuação de um advogado para dar entrada no requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial no cartório de imóveis. Para que seja processado e deferido o requerimento deve conter: 1) Notificação do promitente vendedor através do Cartório de Imóveis; 2) instrumento de promessa de compra e venda (contrato); 3) prova do inadimplemento (recusa do vendedor em outorgar a escritura); 3) certidões da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel; 4) comprovante de quitação do ITBI; e 5) procuração que forneça os poderes necessários ao representante legal da parte.

Uma vez apresentados os documentos listados acima e com o pagamento dos emolumentos de cartório, o oficial de registro de imóveis procederá ao registro em nome do promitente comprador, utilizando como título o próprio documento particular de compromisso de compra e venda.

Portanto, a possibilidade de realização desse procedimento extrajudicialmente, a exemplo do divórcio, inventários e usucapião, prestigia a desjudicialização e desburocratização, conferindo uma maior celeridade (e menor onerosidade) para um problema que, muito provavelmente, levaria anos para ser solucionado na via judicial, uma vez que o Poder Judiciário se encontra sobrecarregado com milhares de ações.